Capo I
Disposizioni generali per il PORU
Art. 1
(Oggetto)
1. Il presente regolamento di attuazione della legge regionale 23 novembre 2011, n. 22 (Norme in materia di riqualificazione urbana sostenibile e assetto idrogeologico e modifiche alle leggi regionali 5 agosto 1992, n. 34 “Norme in materia urbanistica, paesaggistica e di assetto del territorio” e 8 ottobre 2009, n. 22 “Interventi della regione per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l’occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile”), di seguito denominata “Legge”, detta:
a) i criteri da osservare da parte dei Comuni per la valutazione delle proposte presentate ai sensi dell’articolo 2, comma 2, della Legge, in riferimento alla migliore rispondenza all’interesse pubblico;
b) i criteri da osservare da parte dei Comuni ai fini della determinazione della misura dell’incremento percentuale degli indici edificatori territoriali o fondiari, previsto dall’articolo 3, comma 4 e dall’articolo 5, comma 3 della Legge, in riferimento alle caratteristiche fisiche, geologiche e ambientali, alla qualità architettonica, al risparmio energetico e all’uso delle fonti rinnovabili;
c) i criteri e le condizioni da applicare per la cessione di immobili o per la quantificazione dei corrispettivi economici previsti dall’articolo 4 della Legge;
d) le modalità da osservare per la conclusione degli accordi finalizzati al coordinamento dei Programmi operativi per la riqualificazione urbana comunali (PORU), ai sensi dell’articolo 5 della Legge;
e) gli indirizzi tecnico-amministrativi generali per l’applicazione da parte dei Comuni della perequazione urbanistica prevista dagli articoli 6 e 7 della Legge;
f) gli indirizzi tecnico-amministrativi generali per l’applicazione da parte dei Comuni della compensazione urbanistica prevista dagli articoli 6 e 8 della Legge;
g) le altre modalità e procedure da osservare per l’attuazione della Legge.
Art. 2
(Definizioni e criteri ordinatori per l’attuazione della Legge)
1. Ai fini dell’attuazione della Legge e del presente regolamento, si applicano le definizioni che seguono.
A) “Qualità urbana” (articolo 2, comma 1, lettera a) della Legge). E’ l’esito complessivo di un insieme di azioni finalizzate a migliorare la città e il territorio, a diminuire i rischi geologici, incrementando e potenziando le dotazioni urbane, e quindi a soddisfare le aspettative di benessere e di salute dei cittadini. La qualità urbana è obiettivo fondante del PORU e dei progetti in esso previsti ed è definibile attraverso un insieme di componenti quali:
1) qualità architettonica degli elementi fisici – edifici, piazze, strade, parchi, ecc. – e delle loro relazioni, fisiche e funzionali, che insieme costituiscono il disegno urbano (articolo 3, comma 2, della Legge). La qualità urbana è dipendente, innanzitutto, dalla qualità della progettazione e della realizzazione degli elementi architettonici e delle loro relazioni, in funzione dell’assetto fisico ed idrogeologico del territorio, dallo stato di conservazione e di valorizzazione delle dotazioni urbane e del patrimonio storico artistico ed ambientale come elemento d’identità del tessuto urbano;
2) dotazione e qualità di aree e servizi pubblici e dotazione territoriale (articolo 3, comma 4, e articolo 4 della Legge): oltre alle dotazioni impiantistiche e ai servizi per gli abitanti, comprende anche il complesso degli spazi pubblici presenti all’interno degli insediamenti urbani e nei quali si svolgono le attività di relazione, ricreazione e socializzazione: piazze, strade, marciapiedi, piste ciclabili, giardini, parchi-gioco, parchi urbani, ecc. Una adeguata offerta di tali spazi e attrezzature pubbliche o di pubblico interesse è fattore fondamentale per la determinazione della qualità urbana delle città moderne. A titolo esemplificativo fanno parte della dotazione urbana e territoriale:
2.1) le infrastrutture primarie necessarie per urbanizzare un sito, cioè per renderlo utilizzabile per funzioni urbane (strade, fognature, rete di distribuzione dell’acqua ecc);
2.2) le attrezzature, opere e spazi pubblici attrezzati necessari per l’erogazione dei servizi (articolo 3 del D.M. 1444/1968);
2.3) le dotazioni ecologiche – ambientali, cioè gli spazi, opere e interventi finalizzati a migliorare la qualità ecologica e ambientale degli ambienti urbani:
3) qualità funzionale, consistente nell’efficienza delle funzioni urbane e nell’adeguato soddisfacimento delle prestazioni richieste dagli abitanti, con particolare riferimento alla mobilità pubblica, alla decongestione della città attraverso la separazione o la riduzione delle interferenze derivanti dal traffico veicolare;
4) salubrità dell’ambiente urbano, riconducibile alla qualità ecologico-ambientale e alle sue componenti come definite alla successiva lettera b);
5) riduzione del rischio sismico, consistente nella riduzione della vulnerabilità degli edifici e delle infrastrutture urbane da attuarsi attraverso interventi volti a incrementare la loro capacità di resistere alle sollecitazioni sismiche;
6) riduzione del rischio idrogeologico, consistente nella riduzione della vulnerabilità degli edifici e delle infrastrutture urbane, anche attraverso la loro delocalizzazione, mediante l’insieme degli interventi di mitigazione dei fenomeni franosi ed alluvionali.
B) “Qualità ecologico ambientale” (articolo 2, comma 1, lettera a) della Legge). E’ l’esito di un insieme complesso di azioni finalizzate a garantire e migliorare la salubrità della città e il benessere di chi vi abita, incrementando e potenziando le dotazioni ecologiche urbane. La qualità ecologica e ambientale è obiettivo fondante del PORU e dei progetti in esso previsti. Le seguenti componenti hanno rilevanza ai fini della riqualificazione ecologico ambientale della città (articolo 3, comma 4, lettera c) della Legge):
1) riduzione dell’inquinamento atmosferico: con interventi diretti sulle sorgenti di emissioni atmosferiche nonché sulle dotazioni e sulle prestazioni infrastrutturali ed ecologiche, finalizzati a conseguire complessivamente l’obiettivo della riduzione dell’inquinamento. Tale finalità può essere perseguita dal PORU anche attraverso la previsione di incrementi delle aree verdi e della biomassa vegetale in esse presente (formazioni boschive dense, barriere vegetate, arbusteti, ecc);
2) risparmio energetico negli edifici: interventi di sostenibilità energetica ed ambientale degli edifici, esistenti e nuovi, riferiti sia all’involucro edilizio sia agli impianti e in ogni caso riguardanti tutti gli interventi edili finalizzati alla riduzione dei consumi energetici dell’edificio, coerentemente con la normativa vigente e la pianificazione di settore. Per tale finalità il PORU può definire livelli di prestazioni per il miglioramento dell’efficienza energetico-ambientale degli edifici, garantendo il rispetto (mediante certificazione) del Protocollo ITACA Marche con il raggiungimento del punteggio minimo di 1 per le nuove costruzioni e di 0.5 per il recupero di edifici esistenti. Particolare rilievo è assegnato all’individuazione di criteri e requisiti per la captazione passiva del calore, all’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, con particolare riferimento al fotovoltaico integrato, nonché alla realizzazione di reti di teleriscaldamento e ad impianti di geotermia a bassa entalpia;
3) compatibilità e mitigazione delle infrastrutture: previsione di aree e realizzazione di opere di ambientazione e mitigazione delle infrastrutture della mobilità maggiormente impattanti;
4) eliminazione o riduzione delle interferenze tra i luoghi della vita quotidiana e gli elementi infrastrutturali maggiormente impattanti (strade, ferrovie, elettrodotti, elettrodotti, antenne, ecc.) e tra quest’ultimi e la rete ecologica;
5) mitigazioni e compensazioni di scala urbana: riguardano in particolare le aree dove mantenere o incrementare la permeabilità dei suoli, ai tratti di elettrodotti da interrare o razionalizzare, alla razionalizzazione di impianti per l’emittenza radio televisiva, ecc.;
6) risparmio idrico: previsione di interventi di sostituzione e di riqualificazione dell’impiantistica anche con la realizzazione di reti di distribuzione delle acque non potabili per usi compatibili;
7) raccolta e smaltimento acque: previsione di reti di smaltimento di tipo duale con sostituzione e riqualificazione delle reti esistenti e dei sistemi di depurazione e trattamento finale, anche attraverso la separazione del sistema fognario per le acque meteoriche al fine di un loro utilizzo per usi compatibili;
8) riduzione dell’inquinamento acustico: interventi diretti sulle sorgenti di rumore e interventi che incidono sulle dotazioni e sulle prestazioni delle infrastrutture per la mobilità;
9) riduzione dell’inquinamento luminoso: interventi volti alla realizzazione di impianti di pubblica illuminazione ad elevata efficienza energetica e all’installazione di corpi illuminanti di ultima generazione.
C) “Riqualificazione paesaggistica” (articolo 3, comma 4, lettera c) della Legge). È l’esito complessivo di un insieme di azioni volte a riconferire qualità e riconoscibilità, dal punto di vista funzionale e formale (anche in riferimento alle categorie della struttura geologica, geomorfologica e idrogeologica), nonché a tutelare e valorizzare i luoghi, i beni e le risorse paesaggistiche e identitarie riconosciute dalla società locale, a partire da quelle individuate come tali dal PPAR e dai piani regolatori comunali ad esso adeguati. La riqualificazione paesaggistica si attua, tra l’altro, attraverso la sostituzione di opere ed edifici incongrui, la ricomposizione delle frammentazioni e delle discontinuità che generano esiti incoerenti rispetto all’intorno, la ridefinizione e la ricostruzione delle caratteristiche connotative dei luoghi in coerenza con le loro peculiarità fisiche e culturali.
D) “Rispondenza all’interesse pubblico” (articolo 2, comma 4 della Legge). La rispondenza all’interesse pubblico, ai fini della riqualificazione urbana, va valutata distinguendo due componenti di massima identificabili come interesse pubblico primario e come interesse pubblico secondario, per quanto debbono considerarsi in stretta correlazione e complementari tra loro. L’interesse pubblico primario risiede nel conseguimento della riqualificazione mediante il perseguimento degli obiettivi generali posti dall’articolo 1 della Legge e specificati nel presente regolamento. L’interesse pubblico secondario fa riferimento a due finalità implicite del PORU:
1) la sua capacità di concorrere a promuovere la competitività e la coesione di un sistema urbano o di un sistema territoriale esteso avendo riguardo al ruolo strategico del Programma di riqualificazione nell’ambito del disegno di sviluppo urbano perseguito dal Comune;
2) la sua capacità di produrre rilevanti esternalità positive in favore della comunità locale mediante attività specifiche in esso previste che, per quantità e qualità di opere, dotazioni, interventi programmati di mitigazione del rischio idrogeologico, idraulico e sismico etc., contribuiscano ad accrescere il livello di conseguimento dell’interesse pubblico primario in un opportuno rapporto di equilibrio tra “interessi collettivi” e “interessi individuali”. Le due componenti dell’interesse pubblico, individuate dal presente regolamento, devono essere contemporaneamente ed indissolubilmente tenute presenti nella valutazione delle varie attività previste per l’attuazione della Legge.
E) “Area urbanizzata” (articolo 3, comma 3 della Legge). Sono le aree urbane, comunque denominate e destinate dagli strumenti urbanistici (con l’unica esclusione delle zone A, come definite dal D.M. 1444/1968), che complessivamente rispondono ai requisiti minimi indicati dall’articolo 2 del D.M. 1444/1968, (le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% – un ottavo – della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq). Ai fini della verifica dei requisiti minimi sopra indicati i Comuni devono considerare l’intera area compresa nel PORU con esclusione delle aree destinate dagli strumenti urbanistici vigenti a verde pubblico o d’uso pubblico e individuate ai fini del rispetto degli standard minimi previsti dal D.M 1444/1968.
F) “Operatori interessati” (articolo 2, comma 2 della Legge) quali soggetti titolati a presentare la manifestazione di interesse all’inserimento nel PORU. Sono i soggetti aventi interesse e titolo ad intervenire sulle aree o sugli immobili ricompresi nel PORU, in quanto proprietari o per delega dei proprietari, ovvero nel caso di atto di acquisto in corso di formalizzazione ovvero contratto preliminare di vendita registrato. Il possesso di tale requisito deve essere documentato all’atto della presentazione della manifestazione d’interesse. Nel caso di contitolarità del diritto di proprietà, la proposta deve essere presentata e sottoscritta da almeno dai tre quarti dei proprietari o aventi titolo. In capo ai soggetti proponenti, già al momento della presentazione della manifestazione di interesse, non devono sussistere impedimenti di legge che precludano la possibilità di contrattare con la pubblica amministrazione.
G) “Edilizia sociale e housing sociale” (articolo 2, comma 1 della Legge). Vi è compreso l’insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti con connotazione sociale rivolti a coloro che non riescono a soddisfare sul mercato il proprio bisogno abitativo, per ragioni economiche o per l’assenza di un’offerta adeguata. L’housing sociale e l’edilizia sociale definiscono perciò un settore ampio, all’interno del quale l’edilizia residenziale pubblica rappresenta il segmento caratterizzato dall’intervento pubblico diretto. In tal senso vale la definizione di alloggio sociale contenuta nel decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008 (G.U. 146 del 24/6/2008).
Inoltre si applica quanto previsto dall’articolo 1, comma 258, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – legge finanziaria 2008): “. . . in aggiunta alle aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e alle relative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sono definiti ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari, singoli o in forma consortile, di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della trasformazione . . .”.
H) “Ambiti territoriali interessati dalla trasformazione” (articolo 7, comma 2, lettera c) della Legge). Ai fini dell’applicazione della perequazione urbanistica e con riferimento a quanto previsto dall’articolo 23 della legge 1150/1942, spetta al Piano regolatore generale e al PORU l’individuazione degli ambiti territoriali, interessati dalle previsioni dei piani stessi, all’interno dei quali è prevista la negoziabilità dei diritti edificatori. Ciascun ambito territoriale potrà pertanto comprendere più aree, anche non contigue, all’interno di ciascuna delle quali l’amministrazione comunale può prevedere le cessioni di cubatura.
2. Comuni si attengono alle definizioni di cui al comma 1, in particolare:
a) nell’atto individuazione delle aree previsto dall’articolo 2 della Legge;
b) ai fini della coerente individuazione e graduazione dei criteri di valutazione delle manifestazioni d’interesse presentate ai sensi dell’articolo 2, comma 2 della Legge;
c) ai fini dell’individuazione dei criteri per l’applicazione e la graduazione dell’incremento percentuale degli indici edificatori, previsto dagli articoli 3 e 5 della Legge.
Art. 3
(Indirizzi per l’individuazione delle aree interessate dal PORU)
1. Preliminarmente alla redazione del PORU, ai sensi dell’articolo 2 della Legge, con deliberazione del Comune, vengono definiti la strategia di riqualificazione urbana e paesaggistica e gli obiettivi di qualità urbana ed ecologico-ambientale per le trasformazioni da introdurre con il PORU.
2. La deliberazione di cui al comma 1 è corredata da elaborati tecnici e cartografie che illustrano e descrivono in maniera dettagliata:
a) gli obiettivi per le trasformazioni finalizzate ad aumentare la qualità urbana ed ecologico- ambientale;
b) i fabbisogni e l’offerta di edilizia sociale presenti nel territorio comunale e gli eventuali progetti di housing sociale, in corso o da prevedere, riferiti al periodo di validità del PORU stesso (dieci anni);
c) l’ubicazione di massima delle aree urbanizzate che necessitano di trasformazione e di riqualificazione e le modalità della loro individuazione.
Capo II
Contenuti e procedure del PORU
Art. 4
(Pubblicazione dell’atto di individuazione delle aree)
1. Il Comune dà notizia dell’approvazione della deliberazione di cui all’articolo 3 mediante avviso pubblicato sull’albo pretorio on-line. Della pubblicazione dell’avviso è data comunicazione mediante affissione di manifesti e sul sito internet del Comune. La deliberazione e i relativi allegati tecnici sono resi accessibili al pubblico:
a) sul sito internet del Comune;
b) presso la sede comunale per almeno venti giorni lavorativi a partire dalla pubblicazione dell’avviso.
2. Nell’avviso di cui al comma 1 il Comune indica il termine, non inferiore a quarantacinque giorni, entro il quale gli operatori interessati possono presentare proposte o manifestazioni d’interesse all’inserimento nel PORU anche di aree diverse rispetto a quelle individuate con la deliberazione di cui all’articolo 3, che necessitano di trasformazione e riqualificazione, in coerenza con gli obiettivi e le finalità definite dal Comune.
Art. 5
(Avvisi e manifestazioni di interesse)
1. Gli avvisi di cui all’articolo 4 non impegnano in nessun modo l’amministrazione comunale a dar seguito ai conseguenti adempimenti amministrativi.
2. La presentazione delle manifestazioni di interesse non dà luogo in alcun caso a pretese nei confronti del Comune, neanche a titolo di rimborso spese. Gli avvisi devono contenere tale condizione.
Art. 6
(Requisiti delle manifestazioni di interesse)
1. Le manifestazioni di interesse:
a) devono essere coerenti con gli obiettivi contenuti nell’atto del Comune di individuazione delle aree;
b) devono essere coerenti con gli obiettivi e con i contenuti generali degli strumenti urbanistici comunali;
c) devono essere compatibili con i vincoli e le prescrizioni di tutela e di protezione del paesaggio, dell’assetto idrogeologico, dei beni culturali, delle infrastrutture stabiliti dagli atti sovraordinati alla pianificazione comunale;
d) devono essere compatibili con i programmi di iniziativa pubblica o di interesse pubblico, in corso di attuazione, approvati o adottati;
e) possono riguardare aree anche non contigue tra di loro;
f) possono riguardare aree oggetto di eventuali trasferimenti di diritti edificatori. In tal caso debbono essere sempre individuate le aree oggetto di cessione e le aree oggetto di acquisizione di diritti edificatori;
g) devono indicare le superfici delle aree e le dimensioni degli immobili oltre alla quota di dotazione aggiuntiva, definita ai fini del presente regolamento quale plusvalore, da cedere al Comune e che può essere corrisposta sotto forma di:
1) cessione gratuita di aree;
2) realizzazione di interventi di interesse pubblico;
3) monetizzazione per la realizzazione di interventi di interesse pubblico anche esterni ai PORU.
2. Nel caso di cessioni al Comune di aree di cui al comma 1, lettera g), concorrono alla determinazione del plusvalore ai sensi dell’articolo 14 solo le aree aggiuntive rispetto agli standard minimi e alle opere di urbanizzazione necessari per l’intervento proposto.
Art. 7
(Contenuto delle manifestazioni di interesse)
1. La manifestazione d’interesse deve prevedere almeno:
a) lo stato di fatto relativo a:
1) individuazione dei soggetti proponenti;
2) localizzazione delle aree e degli immobili su cartografia aerofotogrammetrica;
3) stralcio del PRG vigente o di eventuali strumenti urbanistici attuativi;
4) mappe, planimetrie e visure catastali;
5) documentazione fotografica rappresentativa delle aree e degli immobili;
6) indicazione di eventuali vincoli esistenti sugli immobili.
b) la proposta progettuale composta da:
1) relazione tecnica contenente:
1.1) la descrizione degli elementi di riqualificazione urbana caratterizzanti la proposta definiti sulla base degli obiettivi e dei contenuti dell’atto di individuazione delle aree di cui all’articolo 2 della Legge;
1.2) il quadro economico con il calcolo del plusvalore generato dalla proposta, effettuato in base alle modalità indicate dall’avviso e a quanto previsto dall’articolo 14.
2) schema di zonizzazione dell’area contenente:
2.1) indicazione dei diritti edificatori esistenti;
2.2) proposta di eventuale cambio di destinazione d’uso e incremento volumetrico;
2.3) indicazione degli standard minimi previsti dal PRG vigente;
2.4) indicazione degli oneri connessi ai diritti edificatori attribuibili con il PORU, differenziati per ambiti territoriali interessati alla trasformazione, da corrispondere al Comune sotto forma di cessione gratuita di aree, realizzazione di opere, monetizzazione;
3) schema planovolumetrico della proposta progettuale a scala adeguata;
4) dichiarazione dei soggetti proponenti relativa all’esistenza o meno di vincoli di qualsiasi natura sugli immobili.
2. Gli elaborati grafici presentati a corredo delle manifestazioni di interesse sono valutati come materiali informativi o esplicativi e non come schemi grafici progettuali vincolanti nei confronti dell’amministrazione comunale.
Art. 8
(Valutazione delle manifestazioni di interesse)
1. Le manifestazioni di interesse sono soggette a valutazione anche comparativa da parte del Comune, in conformità con i criteri indicati nell’avviso, tenendo conto di quelle più idonee a soddisfare gli obiettivi definiti per la redazione del PORU nell’atto di individuazione delle aree di cui all’articolo 2 della Legge.
2. Le valutazioni del Comune e le relative motivazioni sono riportate nell’atto di adozione del PORU.
3. La valutazione delle proposte è effettuata in ragione della migliore rispondenza all’interesse pubblico, indipendentemente dall’entità dell’intervento, in funzione:
a) della riqualificazione urbana derivante dall’intervento proposto secondo i criteri di cui all’articolo 2;
b) della quantificazione delle caratteristiche delle dotazioni aggiuntive determinate dalla trasformazione proposta;
c) della coerenza con i contenuti dell’atto di individuazione delle aree di cui all’articolo 2 della Legge e con gli obiettivi specifici indicati nell’avviso pubblico.
4. Il Comune può richiedere entro i termini indicati nell’avviso ulteriori verifiche e integrazioni con riferimento:
a) alla disponibilità del patrimonio edilizio oggetto della proposta;
b) alla consistenza delle quantità indicate;
c) alla quantificazione delle dotazioni aggiuntive previste in relazione al plusvalore determinato dalla trasformazione proposta;
d) alla concreta fattibilità delle opere proposte a titolo perequativo;
e) ad ogni ulteriore aspetto che possa essere rilevante.
Art. 9
(Contenuti ed elaborati del PORU)
1. Ai sensi del comma 1 dell’articolo 3 della Legge il PORU ha valore di piano attuativo di cui alla legge regionale 34/1992, con validità non superiore a dieci anni. Costituiscono obiettivo e criterio ordinatore per la redazione del PORU l’incremento – rispetto agli standard minimi di legge – e la riqualificazione dei beni pubblici di base e delle dotazioni urbane e territoriali.
2. Il PORU individua gli ambiti territoriali interessati dalla trasformazione nei quali sono ricomprese le singole aree di cui all’articolo 3, comma 3, della Legge. Il PORU è composto dai seguenti elaborati:
a) la relazione illustrativa che precisa le prescrizioni e le previsioni dello strumento urbanistico generale con riferimento alle aree interessate e alle parti urbane limitrofe, corredata dai seguenti allegati:
1) le analisi e le ricerche svolte finalizzate al miglioramento della qualità della città e del paesaggio, alle prestazioni ecologico-ambientali ed energetiche degli insediamenti esistenti e di nuova previsione, alla verifica delle condizioni locali incidenti sulla fattibilità economico-finanziaria del PORU, alla conformità con il PPAR, il PAI e il PTC; l’esistenza di vincoli storici, paesaggistici, ambientali, idrogeologici o altre limitazioni normative che gravano sull’area a cui dovranno corrispondere apposite misure di salvaguardia, prevenzione e mitigazione nelle previsioni del PORU;
2) le aree da destinare alle opere ed ai servizi pubblici o di interesse pubblico nonché la verifica, riferita all’intero PORU o ai singoli ambiti territoriali interessati dalla trasformazione, del rispetto degli standard minimi di legge calcolati in relazione alla quantità di edificazione realizzabile con l’applicazione degli incentivi ammessi. Sono comunque fatte salve le disposizioni di cui all’articolo 4, comma 1 della Legge;
3) la relazione finanziaria, contenente la stima sommaria dei valori delle opere e degli oneri derivanti dall’attuazione del piano, il quadro economico-finanziario analitico comprendente anche le analisi e le determinazioni assunte per l’individuazione dei valori generati dal PORU e per la determinazione delle misure di compensazione e di perequazione previste dall’articolo 6 della legge e disposte dal piano stesso;
4) i tempi previsti per l’attuazione, con le indicazioni delle relative priorità anche articolate per parti;
b) elaborati previsti ai fini dell’ottenimento del parere ai sensi dell’articolo 89 del DPR n. 380/2001 e, ove necessaria, della verifica della compatibilità idraulica prevista dall’articolo 10 della Legge. In tal caso la documentazione necessaria è unificata;
c) la planimetria generale dello strumento urbanistico con l’individuazione degli ambiti territoriali interessati dalla trasformazione;
d) la planimetria del piano in scala non inferiore a 1:2000, dotata delle principali quote planoaltimetriche, contenente i seguenti elementi:
1) schemi distributivi degli spazi riservati alla mobilità urbana, con precisazione delle diverse caratteristiche tipologiche dei percorsi, con le quote altimetriche oltreché delle fasce di rispetto e dei distacchi dagli edifici esistenti; la localizzazione delle dotazioni territoriali, anche in aggiunta agli i standard minimi di legge, da realizzare o riqualificare;
2) gli edifici e gli impianti esistenti;
3) le aree destinate agli interventi di trasformazione e conservazione con l’indicazione delle densità edilizie, degli eventuali allineamenti, delle altezze massime, dei distacchi fra gli edifici, della utilizzazione e delle sistemazioni delle aree libere e di quelle inedificabili;
4) l’eventuale delimitazione di comparti edificatori con l’individuazione delle eventuali previsioni di trasferimento di capacità edificatorie. A tali comparti edificatori sono applicabili le disposizioni dell’articolo 23 della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 e dell’articolo 32 della legge regionale 5 agosto 1992, n. 34;
e) gli schemi delle reti di urbanizzazione primaria e dei relativi allacciamenti;
f) estratto originale di mappa catastale delle particelle interessate all’intervento ed elenchi catastali delle proprietà ricadenti nel territorio interessato dal piano;
g) le norme tecniche di attuazione del piano, articolate e graduate (ove necessario) secondo quanto previsto dall’articolo 10;
h) lo schema delle convenzioni da stipulare con proprietari e operatori interessati dal PORU.
3. Successivamente all’approvazione del PORU:
a) per le aree o per i comparti specificatamente individuati dal PORU e sottoposti dallo stesso al solo intervento edilizio diretto, i proprietari interessati, o gli aventi titolo interessati, devono presentare i progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione eventualmente necessarie, secondo la previsione del PORU, ai fini dell’ottenimento dei titoli abilitativi all’edificazione. In tali aree l’acquisizione del titolo abilitativo all’edificazione è condizionata all’approvazione da parte del Comune del progetto delle opere di urbanizzazione, ove previste dal PORU, alla firma della relativa convenzione nonché al deposito delle necessarie e conseguenti garanzie fideiussorie;
b) per le aree o per i comparti specificati dal PORU e per i quali i proprietari, o gli aventi titolo interessati, abbiano manifestato la volontà di procedere attraverso un concorso di progettazione per la riqualificazione urbana, anche ai fini dell’utilizzo dell’incremento degli indici edificatori previsti per tale fattispecie dal PORU ai sensi degli articoli 3 e 5 della Legge, il Comune indice il concorso approvando e pubblicandone il relativo bando. Qualora la complessità delle tematiche progettuali poste a base del concorso richiedano livelli di approfondimento crescente, il concorso di riqualificazione urbana potrà essere articolato anche in fasi. L’acquisizione dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione dei progetti individuati attraverso il concorso di riqualificazione urbana è comunque subordinata alla presentazione da parte dei proprietari e all’approvazione del Comune dei progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione, alla firma della relativa convenzione, nonché al deposito delle necessarie garanzie fideiussorie, previste dalla convenzione stessa;
c) per le aree o per i comparti specificatamente individuati dal PORU e per i quali il PORU stesso preveda, in relazione alla complessità progettuale delle parti urbane interessate, l’elaborazione da parte dei proprietari, o degli aventi titolo interessati, di un progetto planivolumetrico e dei relativi progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione l’acquisizione dei titoli abilitativi è subordinata all’approvazione del progetto planivolumetrico e delle urbanizzazioni da parte del Comune, alla firma della relativa convenzione, al deposito delle necessarie garanzie fideiussorie previste dalla convenzione stessa.
4. Quanto previsto al comma 3 non si applica ai PORU che contengano una progettazione urbanistica di dettaglio che comprenda i progetti plano volumetrici e delle opere di urbanizzazione da realizzare.
5. Qualora le aree interessate dal PORU comprendano, anche parzialmente, immobili od aree tutelate ai sensi degli articoli 136 e 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della L. 6 luglio 2002, n. 137), gli elaborati indicati al comma 2 devono inoltre comprendere:
a) relazione illustrativa degli obiettivi, dei criteri e delle modalità attuative finalizzate a garantire la coerenza del PORU e delle opere in esso previste, con le finalità, gli obiettivi e le prescrizioni indicate nei provvedimenti di tutela paesaggistica che interessano l’area nonché con il PPAR;
b) descrizione documentata dei caratteri vegetazionali, morfologici, paesaggistici e storico-culturali dell’area interessata dal PORU e di un adeguato intorno;
c) documentazione fotografica dello stato attuale;
d) tavole di progetto che illustrino le misure di mitigazione, di sistemazione e di inserimento paesaggistico previste.
Art. 10
(Modalità attuative del PORU)
1. Il PORU definisce le diverse modalità attuative in relazione alla diversità delle dimensioni, delle caratteristiche e della complessità delle singole aree e degli ambiti territoriali interessati dalla trasformazione, secondo quanto di seguito specificato:
a) interventi edilizi diretti per ambiti a complessità bassa, definiti all’interno del PORU con una scheda norma, redatta anche tenendo conto degli elaborati presentati nella manifestazione di interesse, la cui attuazione è effettuata sulla base di un progetto edilizio convenzionato assoggettato a rilascio del titolo abilitativo;
b) interventi soggetti a planivolumetrico per ambiti a complessità alta, definiti all’interno del PORU con una scheda programma, redatta anche tenendo conto degli elaborati presentati nella manifestazione di interesse la cui attuazione è subordinata all’approvazione da parte del Comune del progetto planivolumetrico, del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione e al successivo rilascio dei permessi di costruire anche per singoli sub ambiti;
c) interventi soggetti a concorsi di progettazione da definire all’interno del PORU con una scheda concorso, redatta anche tenendo conto degli elaborati presentati nella manifestazione di interesse, la cui attuazione è subordinata alla previa pubblicazione del bando di concorso e all’espletamento della relativa procedura.
Art. 11
(Varianti al PORU)
1. Possono essere apportate varianti al PORU già esecutivo con le stesse procedure di cui agli articoli 2 e 3 della Legge a condizione che:
a) gli obiettivi siano conformi alle finalità di cui all’articolo 1 della Legge;
b) siano rispettati gli standard minimi indicati dall’articolo 4 della medesima Legge;
c) sia valutato lo stato di attuazione del PORU in vigore e indicate puntualmente le modifiche alla normativa tecnica di attuazione per gli interventi già avviati o in corso di avvio.
Art. 12
(Accordi intercomunali per il coordinamento dei PORU)
1. Ai fini del coordinamento delle azioni previste dall’articolo 5 della Legge, il Presidente della Regione, o il Presidente della Provincia, o il Sindaco, in relazione all’interesse pubblico prevalente, può promuovere un accordo per la contestuale e coordinata definizione o variazione dei PORU comunali relativi ad aree limitrofe appartenenti a due o più Comuni.
2. L’accordo di cui al comma 1 deve garantire il rispetto delle finalità della Legge e deve avere il consenso di tutte le amministrazioni interessate espresso con le modalità e secondo le procedure previste nei successivi commi.
3. Il soggetto promotore avvia il procedimento comunicando agli altri enti interessati all’accordo la deliberazione che indica in via preliminare:
a) gli obiettivi da perseguire attraverso il coordinamento dei PORU comunali, anche in relazione alle verifiche compiute sullo stato di attuazione degli strumenti di pianificazione territoriale vigenti;
b) il quadro conoscitivo di riferimento;
c) le zone urbanizzate potenzialmente oggetto di riqualificazione attraverso l’inserimento nel PORU.
4. Nei trenta giorni successivi all’avvio del procedimento il soggetto promotore convoca una conferenza dei servizi istruttoria tra le amministrazioni interessate per esaminare la documentazione predisposta ai sensi del comma 3, per verificare la possibilità e l’interesse da parte delle altre amministrazioni a concludere l’accordo di pianificazione e per definire i termini generali e operativi dell’accordo. In caso di esito positivo al termine della conferenza di servizi è stipulata un’intesa.
5. Entro novanta giorni dall’avvio del procedimento le amministrazioni che hanno sottoscritto l’intesa sono nuovamente convocate dal soggetto proponente per concludere l’accordo con la firma dei rispettivi legali rappresentanti.
6. L’accordo definisce:
a) i contenuti generali e le modalità previste per l’elaborazione coordinata e coerente degli atti previsti dall’articolo 2 della Legge e dall’articolo 3 del presente regolamento, anche ai fini della redazione degli avvisi di cui all’articolo 4;
b) i contenuti e gli obiettivi coordinati dei PORU comunali relativi alle aree urbane da riqualificare;
c) l’individuazione preliminare delle aree da riqualificare oggetto dell’accordo;
d) le modalità e i tempi per l’adozione dei relativi atti deliberativi dei consigli comunali, nonché per l’elaborazione coordinata e per l’approvazione del PORU dei Comuni interessati dall’accordo.
7. L’accordo è ratificato, a pena di decadenza, entro quaranta giorni dalla firma, dai Consigli dei Comuni interessati e dalle Giunte provinciali e regionali che vi partecipano.
8. L’accordo con le ratifiche di cui al comma 7 è pubblicato sul bollettino ufficiale della Regione a cura dell’ente che lo ha proposto.
9. I PORU dei Comuni partecipanti all’accordo sono approvati con le modalità previste dall’articolo 3, comma 8, della Legge ovvero mediante la procedura prevista dall’articolo 26 bis della legge regionale 34/1992.
Capo III
Perequazione e compensazione
Art. 13
(Linee guida generali per l’applicazione della perequazione al PORU)
1. Le linee guida previste dal presente capo riguardano l’applicazione del modello di perequazione nell’ambito dei PORU che, ai sensi degli articoli 3 e 5 della Legge, possono prevedere incentivi consistenti in incrementi edificatori, in aggiunta a quanto indicato dal piano regolatore vigente.
2. Il PORU può essere formato da più interventi unitari denominati “ambiti territoriali interessati dalla trasformazione” ciascuno dei quali può interessare più aree disponibili per eventuali trasferimenti di diritti edificatori. L’ambito territoriale interessato dalla trasformazione è un intervento unitario localizzato, oggetto di un’unica convenzione, anche su più aree non contigue ed esattamente individuate, nell’ambito delle quali è consentita anche la cessione di capacità edificatoria (come cubatura o superficie).
3. All’interno di ciascun ambito territoriale entro cui si realizza la perequazione, la classificazione delle aree è funzionale non all’attribuzione di indici edificatori differenziati, ma alla applicazione dei valori di mercato ai fini della determinazione delle dotazioni aggiuntive da conferire mediante la perequazione. Tale classificazione è disposta sulla base dei parametri già definiti per l’applicazione dell’Imposta comunale sugli immobili. Può essere effettuata anche sulla base della classificazione delle Zone Omogenee dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) gestito dall’Agenzia del Territorio. La metodologia di calcolo scelta deve essere unica in tutto il PORU.
4. I diritti edificatori espressi da ognuna delle aree ricomprese all’interno degli ambiti territoriali interessati dalla trasformazione sono determinati dai seguenti indicatori:
a) edificabilità intrinseca che esprime il valore degli edifici esistenti e del suolo in relazione alla loro posizione all’interno delle zone previste dalla classificazione di cui al comma 3 e alla capacità edificatoria consentita dal PRG vigente;
b) edificabilità aggiuntiva che esprime il valore del suolo in relazione all’eventuale cambio di destinazione d’uso e all’incremento edificatorio consentiti dal PORU.
Art. 14
(Linee guida per l’individuazione nel PORU del plusvalore generato dalla trasformazione)
1. Ai fini dell’applicazione della perequazione da parte del PORU il valore di mercato dell’area è articolato in:
a) valore di mercato ante, che rappresenta il valore di mercato prima della trasformazione riferito allo stato di fatto e di diritto dell’area, espressione quindi della edificabilità intrinseca;
b) valore di mercato post, che rappresenta il valore di mercato dopo la trasformazione riferito alla stato dell’area trasformata, espressione quindi della edificabilità aggiuntiva, come definita dal comma 4 dell’articolo 13 ai fini della perequazione.
2. Il plusvalore generato dalla trasformazione è rappresentato dalla seguente formula:
plusvalore = Vm post-Vm ante
Su di esso va calcolata percentualmente la quota di oneri indicati dall’articolo 7, comma 2, della Legge, che il soggetto attuatore deve cedere gratuitamente all’amministrazione comunale aggiuntiva rispetto a quelli già previsti dal PRG vigente.
3. Le modalità di calcolo del plusvalore sono riconducibili a due tipi:
a) modalità analitico estimativa plusvalore = Vm post – Vm ante – costo di trasformazione
In questo caso i costi di trasformazione entrano nel calcolo del plusvalore, che è quindi variabile per ogni Ambito territoriale di trasformazione interno al PORU e deve essere valutato singolarmente da parte dell’amministrazione comunale. Tale modalità prende in considerazione non solo il valore del suolo ma anche le altre voci relative al costo di trasformazione:
1) costi di costruzione;
2) costi di progettazione;
3) costi finanziari;
4) costi urbanistici;
5) eventuali costi di bonifica;
6) costi di mitigazione dei rischi geologici e sismici;
7) altro.
b) modalità sintetica plusvalore = Vm post – Vm ante
In questo caso i costi di trasformazione non rientrano nel calcolo del plusvalore, che viene determinato in maniera fissa per differenza tabellare, andando a costituire una voce univoca sia per il soggetto attuatore che per il Comune. Tale modalità prende in considerazione solo i valori di mercato unitari, definiti sulla base dei parametri per l’applicazione dell’Imposta comunale sugli immobili (ICI), e quantificati in base:
1) all’eventuale cambio di destinazione d’uso;
2) all’incremento di volumetria concesso.
4. Ai fini dell’applicazione al PORU delle tecniche di perequazione urbanistica, l’amministrazione comunale definisce nel PORU le modalità di calcolo del plusvalore.
Art. 15
(Linee guida per la quantificazione degli oneri connessi ai diritti edificatori attribuiti con il PORU)
1. La quantificazione degli oneri indicati dall’articolo 7, comma 2, della Legge, anche articolati per ambiti territoriali interessati dalla trasformazione, viene determinata dal Comune per l’intero PORU in coerenza con le linee guida di cui all’articolo 14; la percentuale di oneri da cedere al Comune è definita dal PORU in relazione all’obiettivo di realizzare dotazioni urbane aggiuntive, a vantaggio della riqualificazione della città, e di consentire la fattibilità e la sostenibilità economico-finanziaria degli interventi previsti dal PORU.
2. Tali oneri possono essere corrisposti al Comune sotto forma di:
a) cessione gratuita di aree per la realizzazione di standard, compresa l’edilizia pubblica;
b) realizzazione di interventi di interesse pubblico;
c) monetizzazione per la realizzazione di interventi di interesse pubblico anche esterni ai PORU.
Art. 16
(Compensazione)
1. La compensazione urbanistica prevista dall’articolo 8 della Legge è finalizzata a favorire la riqualificazione urbana del territorio nel caso di area gravata da vincolo espropriativo e non ricompresa nelle aree oggetto di perequazione, nonché la delocalizzazione di edifici che risultano incongrui rispetto alle previsioni e alle finalità dello strumento urbanistico generale in relazione alle destinazioni d’uso e al rischio idrogeologico.
2. A tal fine l’amministrazione comunale può:
a) proporre la permuta con altra area di proprietà dell’ente, previa valutazione che tenga conto del valore dell’area e degli immobili acquisiti dall’amministrazione e del valore dell’area ceduta dall’amministrazione stessa, anche in relazione ai diritti edificatori presenti al momento della cessione;
b) riconoscere, in cambio della cessione dell’area oggetto di vincolo espropriativo o dell’edificio incongruo, un diritto edificatorio che il proprietario dell’area da cedere può trasferire su un’area di sua proprietà, individuata nell’accordo di compensazione, o in aree ricadenti all’interno dello stesso Comune e oggetto di perequazione.
3. Le aree oggetto di compensazione devono essere comprese all’interno del PORU.
4. L’amministrazione comunale applica lo stesso indice compensativo per le aree che per le loro caratteristiche appartengono alla stessa classe di valore, come già definita ai fini dell’ICI.
Capo IV
Norme finali per l’applicazione della Legge
Art. 17
(Criteri e condizioni per l’applicazione dell’art. 4 della Legge)
1. Ai sensi dell’articolo 4 della Legge i Comuni possono acquisire immobili o corrispettivi economici (ed. “monetizzazione”) in luogo delle ulteriori aree da destinare a standard derivanti dalle volumetrie in aumento e dai cambi di destinazione introdotti dal PORU.
2. La facoltà di cui al comma 1 è limitata all’ulteriore quota di standard che il PORU deve garantire ai sensi del D.M. 1444/1968 per l’incremento delle volumetrie e i mutamenti delle destinazioni d’uso. La medesima facoltà non può essere esercitata nel caso di riduzione da parte del PORU delle dotazioni di standard esistenti previste dal D.M. 1444/1968.
3. La monetizzazione degli standard deve essere adeguatamente valutata e motivata dal Comune in relazione all’obiettivo generale della Legge di aumentare la qualità urbana, anche attraverso l’incremento delle dotazioni urbane in misura aggiuntiva rispetto agli standard minimi previsti dal D.M. 1444/1968.
4. Ai fini della determinazione del valore economico dell’area da acquisire per gli standard, nel caso di acquisizione di immobili, il valore è determinato sulla base dei parametri previsti per l’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI).
Art. 18
(Ulteriori disposizioni necessarie all’attuazione della Legge)
1. Al fine di una omogenea applicazione sul territorio regionale dell’articolo 11 della Legge, coerentemente con le finalità di cui all’articolo 1, comma 2, lettera a), della Legge stessa, devono essere osservati i seguenti criteri:
a) ferme restando le modalità di calcolo di cui al comma 2, dell’art. 11, della Legge, l’ulteriore espansione di area edificabile, di cui all’articolo 11, comma 1, lettera a), si intende riferita alle zone C e D di nuova urbanizzazione, soggette a piano attuativo, nonché alle zone B e D di completamento e alle zone F (non rientranti nei casi di cui al comma 5 del medesimo articolo 11), che vadano comunque a interessare aree classificate dal vigente strumento urbanistico generale come zona agricola. Possono, comunque essere adottate varianti ai PRG che prevedono, a parità di superficie, la ridistribuzione di aree edificabili all’interno del territorio comunale;
b) per il calcolo del 75% dell’edificazione delle aree esistenti di cui all’articolo 11, comma 1, lettera a), si applica il conteggio riferito all’indice edificatorio totale (indice di fabbricabilità territoriale) delle zone urbanistiche, per le sole zone C e D di nuovo insediamento, rapportato alla volumetria esistente per i singoli lotti fondiari ovvero, ai sensi dell’articolo 11, comma 2, ai titoli abilitativi edilizi rilasciati di cui al Titolo II del DPR 380/2001. Il conteggio tiene conto del reale sfruttamento dell’indice edificatorio. A tal fine il Comune, in sede di adozione di variante urbanistica, dovrà predisporre idoneo documento tecnico, anche cartografico, comprovante il conteggio;
c) la medesima destinazione d’uso urbanistica di cui all’articolo 11, comma 1, lettera a), si intende riferita alla più generale classificazione del DM 1444/68 rispetto alle zone omogenee e non alle specifiche destinazioni d’uso articolate in modo vario dagli strumenti urbanistici comunali. È fatta salva la possibilità di variante urbanistica per la modifica delle destinazioni d’uso;d) fermo restando quanto previsto dal comma 5, il comma 6 dell’articolo 11, nel consentire varianti con le procedure di cui all’articolo 26 ter della l.r. 34/1992, va applicato con riferimento alla valorizzazione del solo patrimonio edilizio;
e) ai sensi dell’articolo 11, comma 3, l’adozione di varianti ai PRG per l’ampliamento di insediamenti produttivi, esistenti alla data di entrata in vigore della legge 22/2011, è consentita soltanto per le aree confinanti con quelle già edificate.